Últimamente ha habido diversas noticias en relación al plazo para poder reclamar los gastos derivados de la hipoteca, en primer lugar, antes de conocer el plazo para la reclamación de los gastos hipotecarios, hay que determinar que gastos podemos reclamar.
Gastos de hipoteca: reclamables
En resumen podemos decir que los gastos de hipoteca que podemos reclamar al banco y cuyas cláusulas han sido declaradas nulas por nuestros tribunales son los siguientes:
- La mitad de los gastos de notaría
- Gastos de gestoría
- Gastos de registro de la propiedad
- Gastos de tasación
Gastos de hipoteca: acción sujeta a plazo de prescripción
La acción para reclamar los gastos hipotecarios tiene previsto un plazo de prescripción en nuestro código civil. La prescripción supone que pasado el plazo previsto por las leyes se extingue el derecho a reclamar.
Hasta el año 2015 el plazo de prescripción de las acciones personales era de 15 años, sin embargo este artículo fue modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, reduciendo el plazo de prescripción de las acciones a 5 años.
Cuando comienza el plazo de 5 años de los gastos de hipoteca
Para las relaciones jurídicas nacidas antes de la entrada en vigor de esta modificación, se estableció un régimen transitorio (Disposición Transitoria 5ª), que fue interpretado por el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 21/2020. El calendario fijado por el Tribunal Supremo es el siguiente:
- Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: Estarían prescritas a la entrada en vigor de la nueva Ley.
- Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: Se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del artículo 1964 del Código Civil.
- Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: En aplicación de la regla de transitoriedad del artículo 1939 del Código Civil, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020.
- Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: Se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del artículo 1964 del Código Civil.
Gastos de hipoteca: que plazo tengo para reclamarlo
Como hemos dicho el plazo de prescripción para poder reclamar estos gastos es de 5 años, sin embargo, se ha debatido y se sigue discutiendo el momento en el que este plazo empieza a contar.
Las teorías sobre esta cuestión son diversas, en un primer momento los bancos alegaban que el plazo comenzaba a contar en el momento de firmar la hipoteca, posteriormente, una vez declaradas nulas estas cláusulas hipotecarias por sentencias de nuestro Tribunal Supremo se defendió que este plazo comenzaba a contar en el momento del dictamen de las meritadas sentencias y cuando se hizo pública y notoria esta jurisprudencia.
El Tribunal de Justifica de la Unión Europa ya se ha pronunciado en diferentes ocasiones sobre esta cuestión:
En su sentencia de 25 de enero de 2024 declaró que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios no debería empezar a correr antes de que un consumidor conozca el carácter abusivo de una cláusula contractual, destacando a su vez que el consumidor, además de conocer sus derechos, debe tener tiempo suficiente para preparar e interponer efectivamente un recurso con el fin de invocar esos derechos frente a cláusulas de carácter abusivo y ha considerado que la interpretación nacional de inicio del cómputo de plazo con la existencia jurisprudencia consolidada se opone a la Directiva 93/13 dado que a diferencia de las entidades bancarias el consumidor no tiene porque tener este conocimiento.
En este mismo sentido se ha vuelto a pronunciar el TJUE en su reciente Sentencia de 24 de abril de 2024 sobre el plazo de prescripción de estas cláusulas y ha dictaminado que el plazo de prescripción para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios comienza cuando la cláusula es declarada nula por resolución judicial, sin tener en cuenta cuándo se firmó la hipoteca.
Por lo tanto, teniendo en cuenta esta nueva línea abierta por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el plazo no empezaría a contar hasta que por resolución judicial (sentencia) sea declarada nula la cláusula que afecta a cada consumidor, a salvo queda la posibilidad que en algún caso concreto el banco pueda demostrar que el consumidor tenía conocimiento con anterioridad.
Gastos de hipoteca: Conclusión
Todavía estás a tiempo de reclamar los gastos de hipoteca incluso aunque tu hipoteca tenga más de 5, 10, 15 años podrás reclamarle al banco la devolución de los mismos.
Si tienes cualquier duda o estás planteándote reclamar a tu entidad bancaria los gastos pagados por los conceptos anteriormente descritos, no dudes en contactarnos.
En LEXSAS Abogadas en Pontevedra analizaremos de forma gratuita tu hipoteca y te explicaremos de forma pormenorizada tanto si tienes derecho a su restitución como si existen en tu préstamo hipotecario otras cláusulas con carácter abusivo.
