En esta entrada os explicaremos cómo funciona el proceso de desahucio por impago del alquiler. Se trata de un proceso judicial al que tiene que acudir la persona arrendadora o propietaria de la vivienda o local para que el juez/a decrete quitar la posesión del inmueble a la persona arrendataria o inquilina que no paga el alquiler estipulado.
Primero de todo debes saber que….
El pago de la renta es la obligación principal de todo arrendatario. Por tanto, el impago de alquiler representa un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento y da derecho a que el arrendador pueda
- Resolver el contrato.
- Exigir el pago de las rentas atrasadas con intereses correspondientes.
- Exigir el desalojo de la vivienda recuperando la posesión del inmueble.
¿Cómo podemos hacer entonces para recuperar el inmueble?
Antes de iniciar la vía judicial, nos pondremos en contacto con el arrendatario exigiendo el pago de las mensualidades e intentar solventar el conflicto de manera extrajudicial.
Para ello, y en vistas a un posible juicio, desde LEXSAS Abogadas lo que hacemos es remitir un burofax indicando al inquilino que de no ponerse al día inmediatamente con las mensualidades se procederá al inicio de las acciones judiciales correspondientes. De este modo conseguimos que, aunque el inquilino persista en el impago, el jugador tenga presente nuestra actuación de buena fe en el conflicto de cara a establecer un posible condena en costas.
El siguiente paso sería entonces la interposición de la demanda para lo cual necesitaremos tanto asistencia letrada como la representación de un profesional de la procura. En esta demanda realizaremos tres peticiones:
- La condena al pago de las rentas hasta el último día que esté ocupando esa casa o local.
- El lanzamiento físico de la vivienda o local alquilado (podría reclamarse solo la deuda, pero ya no estaríamos ante un proceso de desahucio, sino de reclamación de rentas).
- La condena al pago de las costas judiciales (abogado y procurador contrarios).
El juicio se desarrollará en el lugar donde esté sito el inmueble.
Una vez interpuesta la demanda y admitida a trámite el Letrado de la Administración de Justicia emitirá decreto en el que se le darán al inquilino tres opciones a decidir en un plazo de 10 días. Además, en el propio decreto de admisión se indicará tanto la fecha del lanzamiento como la fecha de la vista en caso de que fuera necesario celebrarla.
¿Cuáles son las opciones que tiene el inquilino?
Primero, abandonar la vivienda y, en su caso, pagar las rentas debidas. En estos supuestos en la práctica es bastante recurrente que el arrendador, a cambio de conseguir la posesión de la vivienda, decida perdonar las rentas debidas al inquilino.
Ello es posible siempre y cuando concedamos de plazo al menos 15 días desde la notificación de la demanda. Por otro lado, si el inquilino abandona la vivienda y no le hemos concedido esta opción, podremos seguir reclamando las deudas debidas.
Segundo, enervar la acción, pagando lo debido. La enervación consiste en el pago de las rentas para evitar el desahucio. Los desahucios sólo pueden enervarse en una ocasión. Por tanto, la próxima vez que se produzca un impago y presentemos demanda de desahucio, esta opción quedará vetada.
Tercera, y última opción, oponerse a la demanda.
¿Qué consecuencias tiene cada una de estas posibilidades?
En el supuesto en el que el demandado no hace caso al requerimiento de pago o no comparece para allanarse u oponerse. En este caso el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto en el que da por terminado el juicio de desahucio. A continuación se procederá al lanzamiento del inmueble en la fecha previamente señalada en el requerimiento, sin necesidad de efectuar ningún otro trámite y el proceso habrá finalizado.
Si en cambio el demandado desaloja el inmueble y no formula oposición ni paga la cantidad adeudada el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto poniendo fin al procedimiento haciendo constar que no se han abonado las cantidades reclamadas.
En caso de que el demandado formule oposición, se celebrará la vista en la fecha anteriormente señalada por el Letrado de la Administración de Justicia. Una vez que se ha celebrado la vista, el plazo para dictar sentencia es de cinco días.
Por último, en aquellos casos en los que el demandado se allana a la demanda en la sentencia de condena se fijará con carácter subsidiario el día y la hora que tendrá lugar el lanzamiento directo del demandado previendo un posible cambio de opinión.
Novedades introducidas a raíz de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Tras la entrada en vigor de la referenciada ley, en los casos de desahucio debemos tener en cuenta los siguientes puntos:
1º.- En la demanda se deberá indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del ocupante.
2º.- En la demanda también se deberá indicar si el propietario es un gran tenedor en cuyo caso deberá aportar un certificado del Registro de la Propiedad en el que consten sus propiedades.. Gran tenedor es, tal y como se expone en la ley:
“la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”
Si la persona arrendataria es un gran tenedor entonces los requisitos se incrementan y junto con la demanda se deberán aportar a su vez:
2.1.- Documento emitido por los servicios sociales indicando si los ocupantes de la vivienda se encuentran en situación de vulnerabilidad económica. También será válida una declaración responsable del propietario, documentalmente acreditada, conforme ha acudido a los servicios sociales y su petición no ha sido atendida.
Si los servicios sociales determinan que el ocupante está en situación de vulnerabilidad económica, esto es, cuando el importe del alquiler más el de suministros suponga más del 30% de los ingresos familiares o cuando éstos no superen tres veces el IPREM (1.800 euros al mes), cifra que puede variar si hay menores o dependientes a cargo, éste podrá solicitar la suspensión del desahucio durante dos meses (si el propietario es una persona física) o cuatro meses (si es una persona jurídica).
2.2.- Documento emitido por los servicios de mediación conforme se ha intentado mediar con ellos sin éxito. también puede ser suplido por la declaración responsable, documentalmente acreditada, conforme ha acudido a ellos sin éxito.
Si te encuentras en alguna de estas situaciones y necesitas asistencia legal en LEXSAS Abogadas de Pontevedra te asesoramos sin compromiso y valoramos todas tus opciones.
