El derecho de tanteo se configura como el derecho real que otorga la preferencia a quien lo tenga de adquirir el bien al mismo precio en que pudiera hacerlo un tercero que estuviese interesado en comprarlo.
Es decir, se define como un derecho de adquisición preferente de bienes muebles e inmuebles
Características
Primeramente, veamos un ejemplo de derecho de tanteo para poder reseñar las características y rasgos principales del mismo: arrendador y arrendatario estipulan en contrato de arrendamiento que, en caso de venta del inmueble, el inquilino tendrá un derecho de adquisición preferente en la venta del piso.
- Por escrito: el derecho de tanteo debe figurar por escrito en un documento ratificado por las partes, no siendo válido su pacto verbal. En el documento privado de que se trate se establecerán las condiciones afecten el ejercicio de ese derecho de tanteo. En el ejemplo esta literalidad se pondrá como cláusula dentro del propio contrato de arrendamiento.
- Limitado: el derecho de tanteo no es indefinido en el tiempo sino que se debe establecer un plazo para su ejecución. Siguiendo nuestro caso práctico, en la cláusula que redactemos deberá figurar el tiempo exacto que el arrendatario disponga para decidir si hacer o no efectivo ese derecho de adquisición preferente, pasado el cual, el derecho se extinguirá.
No obstante lo anterior, en el supuesto que analizamos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala que no es necesario que exista un pacto previo por escrito entre el propietario y quien detente el derecho de tanteo, porque se trate de una situación establecida por ley:
“Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
- En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
- El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. “
Por tanto, si como arrendatario te interesa adquirir la vivienda que el propietario ha puesto a la venda te recomiendo que te pongas en contacto con el Despacho ya que, aunque en tu contrato de alquiler no se estipule el derecho a esta opción, muy probablemente lo ostentes aunque OJO porque existen ciertas excepciones:
Existen algunas excepciones tales como:
- Que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con fecha anterior al inicio del contrato de arrendamiento el derecho de preferencia para adquirir el inmueble por parte de un tercero.
- Que se trate de un inmueble cuya propiedad sea compartida.
- Que el inmueble arrendado se venda de forma conjunta con otras viviendas o locales propiedad del mismo arrendador que formen parte del mismo inmueble.
- Que el inmueble forme parte de una totalidad de viviendas que se vendan por parte de varios propietarios de manera conjunta a un mismo comprador.
¿Cómo se ejercita el derecho de tanteo?
Una vez que el propietario decide poner a la venta el inmueble deberá informar al inquilino con antelación y de manera fehaciente (por ejemplo, mediante el envío de un burofax o una carta certificada). Para ejercer el derecho de tanteo, el arrendatario debe notificar al propietario su intención de adquirir la propiedad dentro del plazo de 30 días por el mismo precio que se le ha ofrecido a un tercero.
Una vez manifestada la voluntad de adquirir la vivienda o finca, el inquilino deberá proceder a ello en un plazo no mayor de 180 días naturales desde el momento en que manifiesta su voluntad de hacerlo. Una vez transcurrido ese plazo caduca la vigencia de la notificación y las condiciones que se hayan pactado para la compraventa.
¿Es posible renunciar al derecho de tanteo?
Sí. En este caso deberá figurar de forma expresa en un pacto entre las partes
Este punto es importante ya que, como hemos mencionado, aunque nada figure en el contrato de alquiler, la LAU le otorga una aplicación tácita. Por ende, en caso de que se quiera inaplicar el meritado derecho debe figurar expresamente por escrito; tanto la renuncia a la aplicación del art. 25 de la LAU, como al derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto.
Además, el arrendador notificará al arrendatario su voluntad de vender con 30 días de antelación.
¿Qué diferencia existe entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto?
El derecho de retracto entra en juego cuando el propietario no cumple con el derecho de tanteo y vende el piso sin tener en cuenta esa preferencia adquisitiva de su inquilino. En este caso el arrendatario dispone de 30 días naturales para hacer valer su derecho de retracto y anular de esta forma la compraventa realizada.
Su regulación se encuentra en los art.s 1.521 y ss. del CC “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”:
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