¿Qué se consideran elementos comunes en un edificio?
Lo primero a tener en cuenta es entender que son los elementos comunes de uso privativo.
Según el artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes de un edificio son aquellos necesarios para su adecuado uso y disfrute. Entre ellos se incluyen la fachada, el portal, las escaleras, las porterías, y otros elementos que forman parte integral del edificio y su funcionalidad.
En términos de propiedad horizontal, los elementos comunes son partes del edificio que no están asignadas en exclusiva a ningún propietario individual, perteneciendo a todos los copropietarios. Algunos de estos elementos pueden ser destinados al uso exclusivo de un propietario, como patios, terrazas y azoteas, denominándose elementos comunes de uso privativo.
La propiedad separada de los propietarios sobre los diferentes pisos o locales del edificio conlleva el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. Esto implica que cualquier decisión sobre la modificación de estos elementos requiere de un acuerdo entre todos los copropietarios.
¿Dónde se regula la modificación de elementos comunes de uso privativo?
La modificación de los elementos comunes de uso privativo está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 7 de la LPH establece que los propietarios pueden modificar sus elementos privativos siempre que no afecten la seguridad, estructura, configuración o estado exterior del edificio, ni perjudiquen los derechos de otros propietarios. Además, deben comunicar previamente dichas modificaciones al presidente de la comunidad.
¿Puede un propietario decidir la modificación de elementos comunes?
No, los propietarios no pueden unilateralmente decidir realizar modificaciones en los elementos comunes del edificio. El artículo 7.1 de la LPH lo deja claro: cualquier alteración debe ser aprobada por la comunidad de propietarios y, en casos urgentes, comunicada al administrador.
¿Cuál es el quórum necesario para la modificación de elementos comunes de uso privativo?
Anteriormente, la LPH exigía el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Sin embargo, para proceder a la modificación de los elementos comunes de uso privativo en la actualidad es necesario el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, así como la autorización administrativa del organismo correspondiente, y el consentimiento de los propietarios afectados.
Si no se consigue este voto favorable no se podrán llevar a cabo las modificaciones pero siempre quedarán opciones como modificación de la propuesta inicial, la convocatoria de otro Junta de Propietarios, acudir a métodos de resolución de conflictos extrajudiciales (mediación, arbitraje) o incluso al procedimiento judicial.
Otros requisitos a tener en cuenta en la modificación de elementos comunes de uso privativo
Es importante tener en cuenta que las modificaciones deben cumplir con las normativas municipales y urbanísticas por ello habrá que obtener, en su caso, las licencias y permisos necesarios.
Además dependiendo de la modificación, puede ser necesario un informe técnico que asegure que las obras no comprometen la seguridad, estructura o estética del edificio.
¿Qué consecuencias podría tener si procedo a la modificación de elementos comunes de uso privativo sin autorización?
Realizar modificaciones en elementos comunes de uso privativo sin autorización puede acarrear consecuencias legales graves como:
- Sanciones Administrativas: Las autoridades municipales pueden imponer multas y exigir la legalización o demolición de las obras no autorizadas.
- Responsabilidad Civil: El propietario puede ser responsable de los daños causados a terceros por las modificaciones no autorizadas.
- Acciones Judiciales: La comunidad puede emprender acciones legales para revertir las modificaciones y exigir la restauración del elemento común a su estado original.
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