En esta entrada venimos a hablaros de las implicaciones de ser usufructuario de una vivienda algo muy habitual sobre todo si nos encontramos en comunidades autónomas donde existe un derecho foral.
¿Qué es el usufructo?
La figura del usufructo se regula en nuestro Código Civil, desde ahora CC, en el Título VI, capítulo I y se define como el derecho a usar y a disfrutar un bien ajeno, es decir, del que no tenemos la propiedad.
El CC lo define en el art. 467 “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.”
Cuando hablamos de ser usufructuario de una vivienda nos referimos por tanto a tener el derecho real para disfrutar y usar la misma sin ser su propietario/a.
¿Cómo se constituye el usufructo de una vivienda?
El usufructo de una vivienda puede adquirirse por distintas opciones:
- Herencia: es la opción más habitual.
- Contrato privado: cualquier persona viva puede decidir realizar un contrato privado y establecer un usufructo en vida.
- Prescripción: se produce cuando una persona utiliza una vivienda durante 30 años y acaba convirtiéndose, por ley, en usufructuario por prescripción.
Art. 468 del CC “El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.”
Como mencionamos la adquisición hereditaria es la más común cuando hablamos de ser usufructuario de una vivienda es que hayamos obtenido dicho derecho real a raíz del fallecimiento de una persona, generalmente del que haya sido nuestro cónyuge.
Ello suele darse o bien porque así ha sido dispuesto en su testamento o bien porque sin haber testamento la ley reconoce al cónyuge sobreviviente el usufructo de parte de sus bienes.
En estos casos los hijos e hijas del matrimonio habrán heredado la nuda propiedad de la vivienda pero no podrán disponer de la misma en tanto que existe un usufructuario con derecho a usarla. Por supuesto, nos referimos a todo lo que englobe la vivienda (garaje, jardín, anexos, etc.)
¿Cómo se extingue el usufructo de una vivienda?
En consonancia con el art. 513 del CC el usufructo se extingue:
- Por muerte del usufructuario.
- Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
- Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
- Por la renuncia del usufructuario.
- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
- Por la resolución del derecho del constituyente.
- Por prescripción.
¿Qué derechos y obligaciones tendré como usufructuario de una vivienda?
Ser usufructuario de una vivienda implica una serie de derechos pero también de obligaciones que han de observarse detenidamente. A grandes rasgos pasamos a explicar las mismas.
Derechos:
Vienen regulados en los arts. 471-490 del CC y son en síntesis los siguientes:
- Derecho a recibir todos los frutos que dé la vivienda usufructuada pudiendo por ejemplo arrendarla en su totalidad o en parte (alquilando una habitación) recibiendo la renta correspondiente.
- Derecho a vender o donar su derecho de usufructo.
- Realizar las mejoras útiles o de recreo que desee, mientras respete la forma y sustancia de la vivienda.
- Compensar los desperfectos en la vivienda con las mejoras que haya hecho en ella.
Obligaciones:
Vienen reguladas en los arts. 491-512 del CC:
- Hacer inventario y describir el estado de la vivienda y prestar fianza sobre el bien, aunque no en todos los casos, por ejemplo si el usufructuario es padre o madre del nudo propietario de la vivienda, no tiene que cumplir con esta obligación.
- Asumir los gastos, costas y condenas de los pleitos que se sostengan sobre dicho bien.
- Conservar en buen estado el bien usufructuado, lo que implica realizar las reparaciones ordinarias exigidas para su buen mantenimiento o funcionamiento.
- Advertir al nudo propietario de las reparaciones extraordinarias, que deberán ir a cuenta de éste.
- Pagar las cargas y contribuciones ordinarias, como el IBI y las que se consideren gravámenes del uso y disfrute, como la tasa de recogida de basuras, la cuota de la comunidad de propietarios, etc.
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